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报告|玻璃幕墙在“住宅类”建筑中的应用调研

分类:
行业资讯
2020/12/07 14:45

一、背景信息介绍

  顶级豪宅仅凭其地段和高度都可以成为城市的地标,凸显了其本身的稀缺性及不可复制性的同时彰显居住者在城市中的尊贵地位。在立面设计上,这些项目一般采用高品质的玻璃幕墙,前卫而不失经典的建筑造型均要求高端的材质和工艺实现。

  玻璃幕墙相对于普通墙体而言,其外围护结构的造价需增加1.5倍至2倍,这也是玻璃幕墙主要被应用于高级写字楼、五星级饭店等高档商业建筑的原因之一,顶级豪宅的玻璃幕墙采用得越来越多。在2015年之前,相比较于普通的住宅楼盘,大量的顶级豪宅开始有玻璃幕墙的设计,全立面的玻璃幕墙设计,在规划、设计、产品、理念等方面都有不少创新。

  玻璃幕墙让建筑形象在高大宏伟之上,更具现代感和精致感。不仅用玻璃幕墙设计配合了顶奢豪宅的定位,做到视野最大化。全玻璃幕墙的设计,让建筑与景观有充分的融合。占据了无敌的采光和视野,让每户都能够270度无遮挡,将整个城市的美景尽收眼底。不仅延续了其高端印象,更具时尚设计质感。在这些豪宅上使用玻璃幕墙,配合顶奢定位,延续高端印象。

  住宅类项目玻璃幕墙大多是顶级住宅之特色,玻璃幕墙作为当代新型墙体,最大特点是将建筑美学、建筑功能、建筑节能和建筑结构等因素有机地统一起来,简约的轮廓与天际线,线条流畅自然,尽显尊贵大气。减少太阳辐射,改善生活环境。同时,玻璃幕墙可吸收红外线,减少进入室内的太阳辐射,降低室内温度。它既能像镜子一样反射光线,又能像玻璃一样透过光线,极大地改善了生活环境。

  普通的玻璃往往给人以一种易碎的不安全感,那么玻璃幕墙是不是同样如此呢?答案是否定的。在过去的多次强地震中,框架结构的建筑物,采用砖墙作为外围护结构的,损毁严重,而采用规范采用各种幕墙作为外围护结构的,几乎完好无损。玻璃幕墙之所以有这么好的抗震表现,要归功于其独特的设计,在幕墙设计中,支承结构和幕墙面板板块之间,采用硅酮结构胶等柔性连接。面板之间也有符合变形要求的胶缝设计,所以多数情况下,幕墙在平面内可以承受1/100的大变形。而普通的砌体填充墙在1/1000位移时开裂,1/300位移时破坏,即使在小地震下也会产生破损。

  因此,国内外的豪宅使用玻璃幕墙已经成为趋势,国内外很多的超级豪宅无疑都因为选择了玻璃幕墙而更具品质感和身份感,从而受到买家的欢迎和追捧。

  市场还是有工业化外立面需求的。高层住宅的建筑密度较高,居高望远,塔楼视野开阔。塔楼一般都采用大框架结构,现场浇筑楼板,因而其结构强度比板楼高,抗震性与安全性较好。而且对于富有DIY精神的业主而言,除少数承重梁之外,户内分隔墙基本都可以拆改,某些塔楼甚至可以将整层楼面打通,灵活分割户型。

  在2015年,住建部和国家安全监管总局联合下发通知(38号文),要求加强玻璃幕墙的安全防护工作,其中更是要求包括新建住宅、党政机关办公楼、医院门诊急诊楼和病房楼、中小学校、托儿所、幼儿园、老年人建筑在内的七种建筑不得在二层及以上使用玻璃幕墙。

  文中说,玻璃幕墙因美观、自重轻、采光好及标准化、工业化程度等优点,自20世纪80年代起,在商场、写字楼、酒店、机场、车站等大型和高层建筑的外装饰上得到广泛应用。近年来,在个别城市偶发的因幕墙玻璃自爆或脱落造成的损物、伤人事件,危害了人民生命财产安全,引发社会关注。造成这些安全危害的原因,除早期玻璃幕墙工程技术缺陷、料缺陷等因素外,对人员密集、流动性大等特定环境、特定建筑的安全防护工作重视不够,玻璃幕墙维护管理责任落实不到位,也是重要原因。各地、各有关部门要高度重视玻璃幕墙安全防护工作,在工程规划、设计、施工及既有玻璃幕墙使用、维护、管理等环节,切实加强监管,落实安防护责任,确保玻璃幕墙质量和使用安全。

  从此之后,中国内地居住类型的建筑,商业用地属性的公寓,可以在二层以上做玻璃幕墙;住宅用地属性的公寓,不可以在二层以上做玻璃幕墙。

 

普通公寓

商务公寓

酒店式公寓

用地性质

住宅用地

商业用地

商业用地

产权性质

公寓

商务公寓

商务公寓或公寓

产权年限

70年

40年

40年

是否可以在二层以上做玻璃幕墙

不可以

可以

可以

  二、具体调研样本

  我们按照随机抽样法,抽样调研了从2016年一直到2019年1季度的全国372个项目。抽样结果如下:

分类

项目数量

占比

普通住宅

336

90.3%

豪宅

14

3.8%

公寓(出售型)

10

2.7%

别墅

6

1.6%

住宅+别墅

6

1.6%

合计

372

100.0%

  这些调研的项目均为居住类项目,这是是基于项目具体的用地属性和最终建筑用途两部分来判断。备注:包含在“住宅属性”用地上建的一切建筑(包含配套商业和会所等),以及在“商业属性”用地上建的住宅用途的建筑。(商业、酒店、办公、场馆等不在本次范围内。)

  2016~2019年一季度,全国商品房销售面积52.8亿平方,本次样本数量相当于全国商品房销售份额的0.9%。样本中的住宅项目中,主流地产商(地产30强)的市场占比88.6%;非主流地产商的市场占比11.4%。

  我们将这372个项目,按照一定的逻辑定义进行了分级,其中59个项目有玻璃幕墙的使用。

  l A类项目定义:项目的楼盘价位于该地区同类型当年楼盘均价的120%以上,或该地产商内部定位为A档。

  l B类项目定义:项目的楼盘价位于该地区同类型当年楼盘均价的100%~120%,或该地产商内部定位为B档。

  l 保障房项目定义:政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格和租金的住房。楼盘价格低于该地区同类型当年楼盘价格。

  l 未开盘项目定义:还没有确定对外公开销售的时间。

  l 不出售项目定义:不对外公开销售的项目,如会所,内部员工住房。

项目分级

372个项目数量(个)

59个幕墙项目数量(个)

A类项目

39

9

B类项目

318

42

保障房

1

1

未开盘

10

6

不出售

4

1

合计

372

59

  三、调研结果分析

  3.1、住宅市场铝合金玻璃幕墙的常见形态

  A项目

  项目类型:公寓

  玻璃幕墙类型:全立面框架式玻璃幕墙

  项目阶段:概念设计阶段

  B某项目

  项目类型:公寓

  玻璃幕墙类型:全立面框架式玻璃幕墙

  项目阶段:设计阶段

  C项目

  项目类型:公寓

  玻璃幕墙类型:全立面单元式玻璃幕墙

  项目阶段:招采阶段

  D项目

  项目类型:住宅

  玻璃幕墙类型:框架式玻璃幕墙,采用拼框做法安装

  项目阶段:招采阶段

  E项目

  项目类型:住宅

  玻璃幕墙类型:底部商业框架式玻璃幕墙

  项目阶段:已竣工

  F项目

  项目类型:住宅

  玻璃幕墙类型:底部商业框架式玻璃幕墙

  项目阶段:已竣工

  G项目

  项目类型:公寓

  玻璃幕墙类型:框架式玻璃幕墙,局部楼层复式挑高

  项目阶段:招采阶段

  3.2、非公共建筑市场铝合金玻璃幕墙的容量和占比

  在372个样本项目中,有59个项目采用了玻璃幕墙;项目数量占样本总量的15.9%;其中这59个项目的总建筑面积占所有样本总量建筑面积的的16.1%。

  在这些抽样调查样本中,建筑外表皮中的玻璃幕墙面积占(玻璃幕墙+门窗)面积的3.60%。

类别

面积(万m2

占比

玻璃幕墙

40.89

3.60%

门窗

1094.46

96.40%

合计

1135.35

100.00%

  统计样本中,1、玻璃幕墙面积40.89万平方,门窗面积(包含铝合金门窗、塑钢门窗等)1094.46万平方;(玻璃幕墙+门窗)面积合计:1135.35万平方;2、样本中,玻璃幕墙面积占(玻璃幕墙+门窗)面积的3.60%。

  玻璃幕墙/(玻璃幕墙+门窗)的比例统计如下:

类别

样本项目数量

玻璃幕墙

(万m2

门窗

(万m2

合计

(万m2

占比:
玻璃幕墙/(玻璃幕墙+门窗)
 

普通住宅、豪宅

356

15.71

1066.17

1081.88

1.45%

别墅

12

0

19.73

19.73

0.00%

公寓

10

25.18

8.56

33.74

74.64%

(公寓+别墅)

(22)

(25.18)

(28.29)

(53.47)

(47.09%)

修正为25.00%

  统计样本中,玻璃幕墙/(玻璃幕墙+门窗)的比例分别如下:

  住宅、豪宅类项目,1.45%;

  别墅:0.00%;

  公寓:74.64%.(备注:受样本特征影响,比例明显高于市场.)

  我们关注了这些玻璃幕墙具体形式和所在的具体建筑位置,大致如下:

业态

项目数量

项目数量占比

采用玻璃幕墙面积(万m2

占比

底层大堂

15

25.4%

1.3

3.2%

配套商业

26

44.1%

5.1

12.5%

框架式全立面

15

25.4%

25.9

63.2%

单元式全立面

1

1.7%

3.0

7.4%

框架窗墙

2

3.4%

5.6

13.7%

合计

59

100.0%

40.9

100.0%

  在59个有玻璃幕墙的项目中,开启形式以上悬窗为主,仅有2个项目采用了内平开窗。门的形式以地弹门为主,没有采用电动平移门和旋转门的项目。而防火幕墙和防火门窗属于消防,需要有资质的专业公司生产和施工,不会和幕墙、门窗分包一起招标(如果是总承包的话,也有可能一起招采)。

项目类型

2018年销售面积(万m2

折算比例

门窗+玻璃幕墙
(万m2

玻璃幕墙比例

玻璃幕墙
(万m2

住宅、豪宅

143185.56

0.20

28637.11

1.45%

415.24

别墅、高档公寓

4743.44

0.20

948.69

修正为25.00%

237.17

  由以上数据可以推测,全国住宅市场玻璃幕墙的容量在400万~600万平方。

  3.3、非公共建筑市场通窗或窗墙体系的调研

  我们还注意到,考虑非公共建筑市场的规范要求,在二层以上如果想做工业化外立面的设计,窗墙体系或者大通窗可能就是一个设计选择项。

   样本项目中,窗墙体系(通窗)占样本门窗数量的1.90%,占样本门窗面积的1.50%。

窗墙体系(通窗+预拼框)项目

项目数量

7个

 

通窗面积合计

16.62m2

 

占样本门窗面积比例

1.50%

 

项目类型

4个住宅,3个豪宅

 

使用情况

项目中局部采用通窗

 

地产开发商

5个主流开发商,1个地方企业

 

城市分布

南京、杭州、深圳、成都、中山

 

项目分级

4个A类项目,1个B类项目,1个未开盘,1个不出售